В ходе рассмотрения спора о качестве жилья суд не принял довод истцов о распространении на ответчика статуса застройщика

Собственники квартир в многоквартирном доме обратились с иском к Г. о возложении обязанности по выполнению работ по устранению недостатков, допущенных при строительстве 4-х квартирного жилого дома.

Требования истцы обосновали тем, что договоры купли-продажи квартир были заключены между ними и ответчиком Г., который являлся застройщиком данного объекта недвижимости. В течение 5 лет эксплуатации объекта выявились явные недостатки и дефекты строительства: вертикальные швы по внешним углам в облицовочной кирпичной кладке разрушились, облицовочный кирпич по углам дома отошел от основной облицовочной кладки, наблюдается вертикальное выталкивающее пучение облицовочного кирпича, по всему периметру дома имеются трещины окрасочного слоя цоколя, в подвале дома имеются  следы сырости и заливания водой, другие недостатки. Ссылаясь на положения статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.12.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с учетом установленного законом 5-летнего гарантийного срока, истцы просили обязать Г. выполнить работы по устранению недостатков строительства жилого дома в объеме, определенном в экспертном заключении, взыскать компенсацию морального вреда, неустойку, штраф в связи с нарушением прав потребителей.

Рассматривая иск, суд установил, что застройщиком жилого дома являлся Г., не имеющий статуса индивидуального предпринимателя. Изначально дом строился для нужд Г., в дальнейшем он реализовал квартиры на основании договоров купли-продажи. Суд учел, что расширенные гарантии, предусмотренные Законом РФ «О защите прав потребителей», включая 5-летний срок для устранения недостатков объекта строительства, предназначены для защиты граждан в их отношениях с профессиональными субъектами рынка — организациями и индивидуальными предпринимателями. В данном случае ответчик таковым не являлся. Статус «застройщика» в потребительском смысле не присваивается автоматически лицу, построившему жилой дом. Ключевое значение имеет систематический характер и направленность деятельности на извлечение прибыли. Сведений об осуществлении ответчиком деятельности без статуса индивидуального предпринимателя, направленной на систематическое получение прибыли по договорам строительного подряда, в ходе рассмотрения дела добыто не было. Единичный факт продажи имущества, даже созданного собственными силами, не меняет природу правоотношений.  С учетом указанного, суд дал правовую квалификацию отношениям сторон как возникающим из договора купли-продажи между гражданами. Поскольку договорами купли-продажи квартир гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель может предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы, как покупатели, вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Судом установлено, что способ управления многоквартирным домом собственниками  квартир не выбран. Дефекты дома, на которые указано в иске, со дня заключения договора купли-продажи и до истечения двухлетнего срока собственниками квартир не фиксировались, при том, что дефекты не имеют скрытого характера и являются явными. Претензии в адрес Г. собственниками не направлялись.

Поскольку на истцах лежало бремя доказывания, что недостатки образовались в течение двух лет со дня передачи им квартир в доме, но  такие доказательства ими не были представлены, суд пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению иска. Требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов являются производными от основного требования.

Костромской областной суд, рассмотрев апелляционную жалобу истцов, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не усмотрел, апелляционным определением Костромского областного суда от 10.11.2025 решение оставлено без изменения.