Дело № 2-818/2025

44RS0002-01-2024-004971-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Сиротиной Д.И.,

при помощнике судьи Цветковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кишалова В. Е., Ортлиб О. С., Пугачева А. А.ича, Иванниковой Н. И., Ивановой Е. В., Кузнецовой В. Л., А.ова А. С., Смирновой Т. Н. к ООО «Генплан», ООО «Специализированный застройщик «Первый» о признании договоров договором долевого участия в строительстве,

установил:

Кишалов В.Е., Ортлиб О.С., Пугачев А.А., Иванникова Н.И., Иванова Е.В., Кузнецова В.Л., А. А.С., Смирнова Т.Н. обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Генплан», ООО «Специализированный застройщик «Первый» о признании договора купли-продажи земельного участка от 14 октября 2021 и договора генерального подряда от 14 октября 2021 договором долевого участия в строительстве.

Требования мотивированы тем, что 14 октября 2021 Кишалов В.Е., Ортлиб О.С., Пугачев А.А., Иванникова Н.И., Иванова Е.В., Кузнецова В.Л., А. А.С., Смирнова Т.Н. и ООО «Специализированный застройщик «Первый» был заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым продавец обязуется передать в долевую собственность покупателей земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 557 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ..., вид разрешенного использования для малоэтажной многоквартирной застройки. В соответствии с п. 1.3 договора определен размер доли каждого покупателя в долевой собственности на приобретаемое имущество, за приобретение которых в день заключения договора истцами оплачена его стоимость, определенная п. 4.1 договора, что подтверждается квитанциями и чеками. В тот же день 14 октября 2021 истцами был подписан протокол без номера, которым определен условный номер и размер площади жилых помещений, передаваемых в собственность каждого из истцов по завершении строительства многоквартирного дома, а именно: Кишалов В.Е. – ..., площадью 34,2 кв.м., Ортлиб О.С. - ..., площадью 49 кв.м., Пугачев А.В. - ..., площадью 49, 1 кв.м., Иванникова Н.И. - ..., площадью 34, 2 кв.м., Иванова Е.В. – ..., площадью 34,1 кв.м., Кузнецова В.Л. - ..., площадью 48, 9 кв.м., А. А.С.- ..., площадью 48, 9 кв.м., Смирнова Т.Н. - ..., площадью 34, 1 кв.м. В этот же день между истцами и ООО «Генплан» был заключен договор генерального подряда №ГП, в соответствии с которым генподрядчик принимает на себя генеральный подряд на строительство 2-х этажного 8-ми квартирного жилого дома по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ..., в соответствии с утвержденной проектной документацией на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 557 кв.м. Пунктом 2.1 установлена стоимость выполняемых генподрядчиком работ – 8 197 000 рублей, которая в соответствии с п. 2.2.2 договора была разделена на этапы выполнения работ и распределялась между истцами пропорционально площади помещений в многоквартирном доме, подлежащих передаче истцам по окончании выполнения работ. Пунктами 2.2.1, 2.2.2 определены этапы выполнения работ, их стоимость и объем вносимой оплаты стоимости работ. Оплате каждым из истцов подлежало: Кишаловым В.Е. – 859 500 руб., Ортлиб О.С.- 1 189 750 руб., Пугачевым А.А.- 1 189 750 руб., Иванниковой Н.И. – 859 500 руб., Ивановой Е.В. – 859 500 руб., Кузнецовой В.Л.- 1 189 750 руб., А.овым А.С. – 1 189 750 руб., Смирновой Т.Н.- 859 500 руб. Оплата произведена истцами. При этом, исходя из п. 2.2.1 договора генподрядчик осуществляет полный цикл работ по возведению многоквартирного дома от подготовки строительной площадки до благоустройства территории и наружных инженерных сетей. Пунктом 3.4 установлено, что генподрядчик самостоятельно осуществляет закупку строительных материалов, стоимость которых входит в цену договора. Разделом 6 договора определены сроки выполнения работ по договору: начало работ с момента представления полного пакета документов, указанных в п. 5.1.2 договора, окончание работ – 24 месяца с момента начала работ. Истцы указывают, что до настоящего времени многоквартирный дом не построен, что стало причиной обращения с настоящим иском в суд. С целью получения информации, истцы вводимые в заблуждение рекламой о строительстве комплекса домов под брендом «Поселок Первый», обращались в офисы «Поселок Первый», расположенные по адресам: г. Кострома, пл. Мира, д. 2 и г. Кострома, ТЦ «Стометровка», где им предлагались условия приобретения квартир в «Поселке Первый», не имеющие аналогов в регионе. Менеджеры офисов продаж и риелторы, демонстрируя проекты многоквартирных домов и земельные участки, на которых предполагалось их размещение, обращали внимание на чистоту репутации застройщика и богатый опыт строительства многоквартирных домов. Бренд «Поселок Первый» имел большой кредит доверия у истцов, поскольку уже на протяжении длительного периода времени в районе поселка осуществляется строительство как многоквартирных жилых домов, так и индивидуальная застройка, что создавало впечатление надежности и вселяло уверенность в граждан, вложившихся в строительство. Непосредственно в момент заключения и оплаты договоров, в офисах продаж истцам были представлены пакеты документов, состоящие из договора купли-продажи земельного участка, договора генерального подряда, протокола собственников земельного участка, тождественных в дате заключения, и связанных общими условиями в части месторасположения многоквартирного дома, пропорциональности планируемой к передаче жилой площади к размеру доли в праве собственности на земельный участок. В ходе анализа заключенных договоров с гражданами, установлена совокупность обстоятельств, свидетельствующих о применении схемы «дробления бизнеса» застройщиком многоквартирного дома в поселке «Первый». Под застройщиком в данной ситуации следует понимать группу лиц - ООО Генплан и ООО Специализированный застройщик «Первый», ИП Бельдин И.Е., Бельдин Е.В. Очевидно, что застройщиком была создана схема «дробления бизнеса», направленная на «размывание» ответственности застройщика по договорам с целью избежания обязательного открытия счетов «эскроу» для контроля расходования денежных средств, а также получение налоговой выгоды в виде минимизации налоговых обязательств аффилированных и подконтрольных юридических лиц путем неправомерного применения специального налогового режима и уклонения от уплаты налогов, подлежащих исчислению при применении общей системы налогообложения. Указанное свидетельствует о том, что ООО «Генплан» и ООО «Специализированный застройщик «Первый» созданы одними и теми же взаимозависимыми лицами с целью влияния на принятие управленческих решений и построении хозяйственных связей особым образом, и фактически имеют своей целью приведение деятельности компаний к единообразной схеме ведения бизнеса застройщика по строительству многоквартирных домов в поселке «Первый». Искусственное разделение бизнеса застройщика путем создания организаций фактически находящихся под общим контролем и руководством Бельдина Е.В. и Бельдина И.Е. не имело бизнес-ориентированных целей, а также иного экономического эффекта помимо избежания правовой ответственности застройщика, определенной № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Деятельность вышеуказанных организаций, входящих в одну единую структуру застройщика подтверждает согласованность действий, единообразный подход в вопросах организации кадрового учета (одни и те же работники (менеджеры, бухгалтера), идентичности финансово-хозяйственной деятельности данных организаций. При этом все трудовые, технические и документальные ресурсы группы организаций сконцентрированы в офисе, расположенном по адресу: ..., нежилое помещение 1, то есть фактически деятельность группы застройщика, осуществлялась по одному адресу с единым кадровым составом, осуществляющим свои трудовые обязанности в интересах всех организаций и индивидуальных предпринимателей одновременно. Расчетные счета вышеуказанных лиц застройщика были открыты в одних и тех же кредитных организациях - ПАО «Сбербанк России». На основании вышеизложенного, при наличии совокупности установленных фактов истцы указывают, что указанные выше юридические лица представляют собой единую организованную и четко сложенную коммерческую структуру, управляемую Бельдиным Е.В. и Бельдиным И.Е., работники которой, будучи оформленными в различных организациях указанной группы организаций, фактически находятся в постоянном взаимодействии, исполняют свои должностные обязанности, используют общие материально-технические ресурсы в целях достижения консолидированного эффекта. Указанные Общества заключали договоры, осуществляли финансово-хозяйственную деятельность при этом являлись взаимозависимыми организациями и имели возможность через контролирующих их лиц (Бельдина Е.В) контролировать распределение полученных сумм доходов от денежных средств, полученных по договорам, минуя счета «эскроу». Признаки «техничности» какой-либо организации застройщика отсутствуют, все организации функционировали под единым руководством Бельдина Е.В. фактически как единый субъект. Деятельность группы застройщика фактически направлена на достижение общего финансового результата. В действиях группы усматривается создание схемы, выраженной в искусственности разделении бизнеса застройщика, фактически находящихся под общим контролем и руководством данных лиц и принадлежащих им, при искусственном создании условий соблюдения ограничений, установленных действующим законодательством по привлечению денежных средств граждан при строительстве. Данная схема направлена на размывание границ ответственности каждого участника группы при строительстве индивидуальных жилых домов. Фактическая деятельность Застройщика - группы компаний Бельдина Е.В., намеренно и формально разделялась для создания видимости условий бизнеса, для которого законодателем предусмотрено жесткое правовое регулирование в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В этой связи и учитывая, что договоры, заключенные указанными лицами застройщика с гражданами идентичны: имеют одинаковую структуру, заключены на один и тот же срок, а так же то, что они заключены группой застройщика с гражданами в один день, говорит о синхронности их оформления и заключения, а также об их составлении и оформлении от имени данных организаций одними и теми же лицами, взаимодействие с гражданами от имени застройщика осуществлялось одними и теми же представителями, что также свидетельствует о применении данными организациями схемы «дробления бизнеса», то к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Истцы считают, что несмотря на то, что застройщик, в данном случае, заключил с ними несколько договоров, все они по своей сути, являются договором долевого участия. В рассматриваемом случае имеется злоупотребление правом со стороны застройщика, который применил обходные схемы с целью привлечения физических лиц в долевое строительство с помощью косвенных договоров, минут требования закона № 214-ФЗ. То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.03.2010 N 385-0-0, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав. Из указанного следует, что истцам не может вменяться в ответственность обязанность совершения каких-либо действий при отсутствии встречного исполнения принятых на себя обязательств ответчиком. Квалификация судом заключенных договоров как договоров долевого участия в строительстве позволит истцам, пострадавшим от действий ответчиков, рассчитывать на включение в единый реестр проблемных объектов, нуждающихся в достройке.

На основании вышеизложенного, истцы просят признать договор купли-продажи земельного участка от 14 октября 2021 №, заключенный с ООО «Специализированный застройщик «Первый» и Кишаловым В. Е., Ортлиб О. С., Пугачевым А. А.ичем, Иванниковой Н. И., Ивановой Е. В., Кузнецовой В. Л., А.овым А. С., Смирновой Т. Н., договор генерального подряда от 14 октября 2021 № №, заключенный с ООО «Генплан» договорами долевого участия в строительстве, заключенными с Кишаловым В. Е. на строительство ..., площадью 34,2 кв.м., с Ортлиб О. С. на строительство ..., площадью 49 кв.м., с Пугачевым А. А.ичем на строительство ... площадью 49,1 кв.м., с Иванниковой Н. И. на строительство ... площадью 34, 2 кв.м, с Ивановой Е. В. на строительство ... площадью 34,1 кв.м., с Кузнецовой В. Л. на строительство ... площадью 48, 9 кв.м., с А.овым А. С. на строительство ..., площадью 48,9 кв.м., с Смирновой Т. Н. на строительство ..., площадью 34,1 кв.м., двух этажного 8-ми квартирного жилого дома, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 557 кв.м. по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ....

    В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г.Костромы, администрация Костромской области, Департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области, ППК фонд «Развития территории» г. Москва, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы.

Представитель истца Ортлиб О.С.- Симонова Ю.Б. в ходе рассмотрения дела пояснила, что у истца Ортлиб О.С. было намерение купить квартиру в поселке Первом строящемся доме, из представленных договоров было видно, что строится многоквартирный дом, подписанные истцом договоры являются договорами участия в долевом строительстве.

Истец Иванникова Н.И. в судебном заседании в ходе рассмотрения дела пояснила, что в пос. Первом у нее уже есть квартира, когда из рекламы узнала о продаже квартир в этом же поселке, решила купить еще квартиру. В офисе в ТЦ «Стометровка» ей сообщили, что для покупки потребуются наличные денежные средства. В МФЦ ей пояснили, что сначала по договору купли-продажи она покупает землю, на которой потом построят квартиры, цена 990 тысяч рублей была единой, ее не разбивали на суммы. С остальными покупателями квартир она познакомилась при заключении договора в МФЦ.

Истец Смирнова Т.Н. в судебном заседании в ходе рассмотрения дела пояснила, что о продаже квартиры узнала из объявления на сайте, в офисе продаж ей показали квартирографию, где было указано два этажа. В МФЦ представителем продавца была девушка по имени Яна, там же она познакомилась с другими покупателями квартир в этом же доме. Подписание договоров происходило в МФЦ, подписывала ли договор сторона продавца она не видела. Также сообщила, что в мае 2024 года состоялось собрание собственников с представителем департамента строительства Костромской области, где им сообщили, что прежним застройщиком дом не будет достраиваться, предложили достраивать собственными силами.

Истец Кишалов В.Е. в судебном заседании в ходе рассмотрения дела пояснил, что у него тоже есть квартира в поселке Первом и опыт покупки имеется. В офисе продаж в ТЦ «Стометровка» сообщили, что покупка только за наличный расчет, рассказала про дом, сколько квартир в доме. Сроки окончания строительства они не обсуждали. Также пояснил, что по возбужденному уголовному делу его признали потерпевшим dd/mm/yy.

Представитель истца Пугачева А.А. – Пугачева И.А. в судебном заседании в ходе рассмотрения дела пояснила, что Пугачев А.И. ее сын, она живет в посёлке Первом, и решила приобрести квартиру для сына в том же поселке. В офисе продаж в ТЦ «Стометровка» ей сказали, что осталась для продажи последняя квартира, и что домов для продажи больше не будет. Ей предложили скидку 5% и она согласилась на покупку. По поводу срока сдачи дома сообщили в офисе, что в течении 2-х лет. Оплату она производила в офисе в два этапа, всего заплатила 734 тысячи. В августе 2023 года им сообщили, что срок сдачи сдвинулся.

Представитель истца Кузнецовой В.Л. – Красноярова С.Л. в судебном заседании в ходе рассмотрения дела пояснила, что является сестрой истицы, объявление о продаже нашли интернете, обстоятельства заключения договора подтвердила такие же как у других истцов.

Истцами в материалы дела в ходе рассмотрения представлены письменные дополнительные пояснения к исковому заявлению по сущности, повторяющие доводы исковых требований.

Представитель третьего лица администрации г. Костромы Хворостяная Ж.В. в ходе рассмотрения дела исковые требования считала необоснованными, полагает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты права.

Представитель третьего лица Управления архитектураы и градостроительства администрации г.Костромы Коровкина Н.С. ходе рассмотрения дела исковые требования считала необоснованными. Представила копию разрешения на строительство (внесение измененийц в размерешние на строительство от 29.09.2020 №№ двухэтажного восьмиквартирного жилого ... по ГП на земельном участке с кадастровым номером № от 11.05.2022 выданное Кишалову В.Е., Ортлиб О.С. Пугачеву А.А., Иванниковой Н.И., Ивановой Е.В., Кузнецовой В.Л., А.ову А.С., Смирновой Т.Н., сроком действия до 29.09.2024.

Представитель третьего лица Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области Чижов О.Н. и Карина Т.С. в ходе рассмотрения дела исковые требования считали необоснованными по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Указал, что в рассматриваемом случае истцы являются застройщиками восьмиквартирного жилого дома № № по ГП на земельном участке с кадастровым номером №, разрешение на строительство выдавалось истцам. Указанный жилой дом на контроле департамента как многоквартирный жилой дом, строящийся по договорам долевого участия в строительстве, не стоит. Строился данный жилой дом на основании проектной документации разработанной ООО «СЗ «Первый», как первоначального собственника земельного участка №.

Представители третьего лица администрации Костромской области – Скородумов Д.Н. и Сельнихин А.Ю. в ходе рассмотрения дела исковые требования считали необоснованными по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Указали, что истцами не представлены доказательства, подтверждающие, что спорные договора являются договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Рассматриваемый договор является договором строительного подряда, в котором истцы выступают самостоятельными застройщиками.

Представитель третьего лица ППК фонд «Развития территории» г. Москва в ходе рассмотрения дела представил в адрес суда письменный отзыв на иск., указал, что ответчики не обладают признаками застройщика в соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, имеющими право заключать договора долевого участия в строительстве. В действиях ответчиков усматривается намеренное уклонение в квалификации их действий и деятельности, отвечающих требованиям Закона № 214-ФЗ. Заключенные между истцами и ответчиками договоры купли-продажи земельных участков и договоры подряда не могут быть признаны договорами долевого участия, поскольку не обладают обязательными признаками и не отвечают условиям, установленным действующим законодательством. Возникшие взаимоотношения между истцами и ответчиками направлены на заключение сторонами договоров купли-продажи и договоров подряда. Поскольку ответчики не обладают признаками застройщика, проектная документация и разрешение на строительство объектов, выданных застройщиком, отсутствуют, зарегистрированных договоров долевого участия не имеется, основания для признания объекта проблемным и включения в ЕРПО отсутствуют.

Представитель третьего лица Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, направил в адрес суда письменный отзыв на иск, в котором указал, что поскольку истцами рассматриваемые договора заключались с разными юридическими лицами, застройщиком в соответствии с разрешением на строительство являются сами истцы, земельный участок также находится в собственности истцов, заключенным договоры не соответствуют критериям, установленным законодательством об участии в долевом строительстве, и имеют иную правовую природу. Ответчики также не соответствуют требованиям, предъявляемым ФЗ № 214-ФЗ к застройщику.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Костромской области по в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, просил рассмотреть дело без участия представителя, в письменном отзыве указал, что требования истцов не соответствует норма материального права.

В настоящем судебном заседании присутствуют истец Смирнова Т.Н., представитель Кузнецово В.Л. – Красноярова С.Л., представитель Кузнецова А.А. – Кузнецова И.А., а также её представитель Корухова А.Н., которые поддержали все ранее сказанные доводы.

Представители третьего лица Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области Чижов О.Н. и Карина Т.С., третьего лица ППК «Фонд развития территорий» Долгова Т.В. возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали все ранее указанные доводы по делу.

Представители ответчиков ООО «Генплан», ООО «Специализированный застройщик «Первый» в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, причины не явки в судебное заседание не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили.

Остальные участники в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В силу норм ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из положения п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту решения - Закона).

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Согласно части 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

В силу ч. 2.1 ст. 1 Закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона застройщиком для целей настоящего Федерального закона признается хозяйственное общество, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По правилам части 3 статьи 4 Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 4 ст. 4 закона, договор должен содержать 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона установлено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ООО «Специализированный застройщик «Первый» (продавец) и Кишаловым В.Е. (покупатель-1), Ортлиб О.С. (покупатель-2), Пугачевым А.А. (покупатель-3), Иванниковой Н.И. (покупатель-4), Ивановой Е.В. (покупатель-5), Кузнецовой В.Л. (покупатель-6), А.овым А.С. (покупатель-7), Смирновой Т.Н. (покупатель-8) 14 октября 2021 был заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым продавец передает в долевую собственность покупателей, а покупатели обязуются принять и оплатить имущество – земельный участок, площадью 1 557 кв.м., расположенный по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ..., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

При этом согласно п. 1.3 договора долевая собственность означает: покупатель -1 – доля в праве 156/1557, покупатель -2 – доля в праве 233/1557, покупатель -3 – доля в праве 234/1557, покупатель -4 – доля в праве 156/1557, покупатель -5 – доля в праве 156/1557, покупатель -6 – доля в праве 233/1557, покупатель -7 – доля в праве 233/1557, покупатель -8 – доля в праве 156/1557.

В силу п. 4.1 договора по соглашению сторон цена имущества составляет 1 395 050 рублей, из ее покупатель-1 оплачивает 139 500 рублей, покупатель-2 оплачивает 209 250 рублей, покупатель-3 оплачивает 139 300 рублей, покупатель-4 оплачивает 139 500 рублей, покупатель-5 оплачивает 139 500 рублей, покупатель-6 оплачивает 209 250 рублей, покупатель-7 оплачивает 209 250 рублей, покупатель-8 оплачивает 139 500 рублей.

Стоимость имущества оплачивается покупателями в момент подписания договора (п. 4.2 договора).

Право общей долевой собственности покупателей на указанный выше земельный участок зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке.

14 октября 2021 Кишалов В.Е., Ортлиб О.С., Пугачев А.А., Иванникова Н.И., Иванова Е.В., Кузнецова В.Л., А. А.С., Смирнова Т.Н. подписали прокол № б/н собственников земельного участка, кадастровый №, согласно которому собственники утвердили повестку дня – заключение договора генерального подряда на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №

Также согласно данному протоколу собственники земельного участка постановили:

1. Внести изменений в разрешение на строительство № № выдано Адиинистрацией города Костромы от 29.09.2020г. в отношении следующего объекта недвижимости: 2-х этажный 8-и квартирный жилой дом № №, по адресу: ..., примерно в 2 км по направлению на северо-восток от ориентира ..., на земельном участке с кадастровым номером: №, в части смены Заказчика строительства с ООО «Специализированный застройщик «Первый»на собственников земельного участка, согласно договору купли-продажи № от 14.10.2021.

14 октября 2021 Кишаловым В.Е. (покупатель-1), Ортлиб О.С. (покупатель-2), Пугачевым А.А. (покупатель-3), Иванниковой Н.И. (покупатель-4), Ивановой Е.В. (покупатель-5), Кузнецовой В.Л. (покупатель-6), А.овым А.С. (покупатель-7), Смирновой Т.Н. (покупатель-8) и ООО «Генплан» (генподрядчик) был заключён договор генерального подряда №№ на строительство 2-х этажного 8-и квартирного жилого ... ГП, по адресу: ..., примерно в 2 км. По направлению северо-восток от ориентира ... в соответствии с утвержденной проектной документацией, требованиями СНиП и действующих нормативных документов.

Строительство объекта ведется на земельном участке, кадастровый номер №, расположенный по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ... и принадлежащий заказчику на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.10.2021 № (п. 1.2 договора).

Заказчик обязуется принять от Генподрядчика результаты выполненных работ и оплатить обусловленную договором цену (п. 1.3 договора).

Стоимость подлежащих выполнению генподрядчиком по данному договору работ по строительству объекта установлена в размере 8 197 000 рублей (п. 2.1 договора).

В силу п. 2.2 договора оплата производится авансовыми платежами одним из следующих способов:

Единым платежом заказчика: 1) этап - заключение договора подряда 10%, сумму оплаты – 859 700 руб., срок платежа – авансовый платеж за этап № 1 в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора подряда; 2) этап – после выполнения работ по подготовке строительной площадки и устройству фундамента 20%, цена – 1 719 400 руб., срок платежа – в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 1; 3) этап – после выполнения работ по устройству стеновых панелей и плит перекрытий (1 этажа) – 20%, цена – 1 719 400 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 2; 4) этап – после выполнения работ по устройству стеновых панелей и плит перекрытий (2 этажа) – 10%, цена – 859 700 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 3; 5) этап – после выполнения работ по устройству кровли – 10%, цена – 859 700 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 4; 6) этап – после выполнения работ по внутренней отделке и внутренних электромонтажных, сантехнических работ – 5%, цена – 429 850 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 5; 7) после выполнения работ по благоустройству территории и наружных инженерных сетей (электро, водо, теплоснабжение, водоотведение, кольцевой и линейный дренаж) -25 %, цена – 2 149 250 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 6; итого – 8 197 000 рублей.

Индивидуально каждым заказчиком исходя из площади помещения, согласно протоколу сособственников земельного участка б/н от 14.10.2021 г.: 1) заключение договора подряда 10%, сумму оплаты 1 комнатная квартира – 85 950 руб., двухкомнатная квартира – 118 975 руб., срок платежа – авансовый платеж за этап № 1 в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора подряда; 2) этап – после выполнения работ по подготовке строительной площадки и устройству фундамента 20%, цена 1 комнатная квартира – 171 900 руб., двухкомнатная квартира – 237 950 руб., срок платежа – в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 1; 3) этап – после выполнения работ по устройству стеновых панелей и плит перекрытий (1 этажа) – 20%, цена 1 комнатная квартира – 171 900 руб., двухкомнатная квартира – 237 950 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 2; 4) этап – после выполнения работ по устройству стеновых панелей и плит перекрытий (2 этажа) – 10%, цена 1 комнатная квартира – 85 950 руб., двухкомнатная квартира – 118 975 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 3; 5) этап – после выполнения работ по устройству кровли – 10%, цена 1 комнатная квартира – 85 950 руб., двухкомнатная квартира – 118 975 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 4; 6) этап – после выполнения работ по внутренней отделке и внутренних электромонтажных, сантехнических работ – 5%, цена 1 комнатная квартира – 42 975 руб., двухкомнатная квартира – 59 487, 50 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 5; 7) после выполнения работ по благоустройству территории и наружных инженерных сетей (электро, водо, теплоснабжение, водоотведение, кольцевой и линейный дренаж) -25 %, цена 1 комнатная квартира – 214 875 руб., двухкомнатная квартира – 297 437, 50 руб., срок платежа - в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта выполненного этапа работ № 6; итого 1 комнатная квартира – 859 500, 00 руб., двухкомнатная квартира – 1 189 750, 00 руб.

Общее количество помещений – 8, их них 4 - однокомнатные квартиры, 4 – двухкомнатные квартиры.

Согласно п. 3.1 договора переда выполненного этапа работ для расчетов осуществляется на основании акта проверки ГАСН в отношении этапа работ.

Генеральный подрядчик самостоятельно осуществляет закупку строительных материалов. Стоимость материалов и оборудования входит в стоимость договора (п. 3.4 договора).

Согласно разделу 5 указанного договора, Заказчики обязуются: предоставить на период строительства земельный участок: обеспечить беспрепятственный доступ Генподрядчика и работников на Земельный участок. Передать Генподрядчику в течение двух месяцев с момента заключения настоящего Договора: документы о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство на имя заказчика, проектную документацию на строительство объекта, заключение экспертизы на проектную документацию. Произвести приемку и оплату выполненных Генподрядчиком работ в порядке, предусмотренном разделах 2, 3 настоящего Договора. В период действия Договора, в сроки согласованные сторонами, обеспечить явку заказчиков либо их представителя для участия в приёмке для приёмки выполненного этапа работ ГАСН осуществлять прием объемов выполненных работ.

Согласно п.6.1.2 договора, работы должны быть выполнены в течение 24 месяцев с момента начала работ.

Между тем, в настоящее время генподрядчиком работы не выполнены. Таким образом, ООО «Генплан» принятые на себя обязательства не исполнило в установленный договором срок.

Истцы принятые на себя обязательства по договору, в соответствии с разделом 2 договора исполнили, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходно-кассовым ордерам. Так Иванниковой Н.И. по договору уплачено 700 450 руб., Кишаловым В.Е. по договору уплачено 999 000 руб., Кузнецовой В.Л. по договору уплачено 928 225 руб., А.овым А.С. по договору уплачено 804 125 руб., Пугачевым А.А. по договору уплачено 734 175 руб., Смирновой Т.Н. по договору уплачено 569 250 руб., Ивановой Е.В. по договору уплачено 569 250 руб., Ортлиб О.С. уплачено 328 225 руб.

Согласно разделу 8 договора гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ установлен 5 лет с даты подписания сторонами акта приемки объекта.

Также в ходе рассмотрения дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 556 кв.м., расположенный по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ..., с 07.10.2019 принадлежал ООО «Специализированный застройщик «Первый», о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации: №, что также отражено в договоре купли-продажи № от 14.10.2021 и не оспорено сторонами.

На основании распоряжения начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы № 845-р от 11.11.2019 по заявлению ООО «Специализированный застройщик «Первый» утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №.

Проектная документация на 8-ми квартирный жилой дом по адресу: ..., участок № согласно ГП изготовлена ООО «АС ПКБ Монолит» по заказу ООО «Специализированный застройщик «Первый» в 2019 г. Положительное заключение экспертизы проектной документации 8-ми квартирный жилой дом по адресу: ..., участок № согласно ГП утверждено директором ООО «Имхотеп». Иной проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации материалы дела не содержат.

Администрацией г. Костромы ООО «Специализированный застройщик «Первый» было выдано разрешение на строительство восьмиквартирного жилого ... по ГП на земельном участке с кадастровым номером № от 29.09.2020 № №, сроком действия до 29.09.2021 г.

29.04.2022 в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы поступило заявление от истцов (вх. 13-01-42-349/22) о прееходе права на земельный участок с кадастровым номером № с просьбой внести изменения в разрешение на строительство от 29.09.2020 № №, с просьбой приобщить ранее сданный комплект документов.

29.04.2022 в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы поступило заявление от истцов (вх. 13-01-42-348/22) поступило заявление от Кишалова В.Е., Ортлиб О.С., Пугачева А.А., Иванниковой Н.И., Ивановой Е.В., Кузнецовой В.Л., А.ова А.С., Смирновой Т.Н. (вх. 13-01-42-348/22) о продлении срока действия разрешения на строительство на два года.

11.05.2022 администрацией г. Костромы Кишалову В.Е., Ортлиб О.С., Пугачеву А.А., Иванниковой Н.И., Ивановой Е.В., Кузнецовой В.Л., А.ову А.С., Смирновой Т.Н. выдано разрешение на строительство двухэтажного восьмиквартирного жилого ... по ГП на земельном участке с кадастровым номером № № №, сроком действия до 29.09.2024 г.

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.

В связи с этим Верховный Суд РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир (иных объектов недвижимости) гражданами, суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора.

Таким образом, суд полагает, что для истцов было очевиден приобретаемый объект и его существенные характеристики: Кишалов В.Е. – приобрел ..., площадью 34,2 кв.м., Ортлиб О.С. – приобрела ..., площадью 49 кв.м., Пугачев А.В. - приобрел ..., площадью 49, 1 кв.м., Иванникова Н.И. - приобрела ..., площадью 34, 2 кв.м., Иванова Е.В. – приобрела ..., площадью 34,1 кв.м., Кузнецова В.Л. - приобрела ..., площадью 48, 9 кв.м., А. А.С.- приобрел ..., площадью 48, 9 кв.м., Смирнова Т.Н. - приобрела ..., площадью 34, 1 кв.м. двухэтажного 8-ми квартирного жилого ...ГП с кадастровым номером 44:27:030101:3774 площадью 1 557 кв.м. расположенном на земельном участке по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ..., а потому суд приходит к выводу, что сторонами были согласованы существенные условия договора.

С учетом изложенного, руководствуясь указанными выше положениями закона и проанализировав условия спорных договоров, суд приходит к выводу, что правоотношения, сложившиеся между истцами и ответчиками, регулируются положениями Федерального закона от 30.01.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон № 214-ФЗ), а договор купли-продажи земельного участка № от 14 октября 2021, заключенный между А.овым А.С., Иванниковой Н.И., Кишаловым В.Е., Кузнецовой В.Л. А.овым А.С., Пугачевым А.А., Смирновой Т.Н., Ивановой Е.В. и ООО «Специализированный застройщик «Первый», договор генерального подряда № № от 14 октября 2021, заключенный между А.овым А.С., Иванниковой Н.И., Кишаловым В.Е., Кузнецовой В.Л. А.овым А.С., Пугачевым А.А., Смирновой Т.Н., Ивановой Е.В. и ООО «Генплан», исходя из существа сделок и фактически сложившихся отношений сторон, подлежит признанию договором участия в долевом строительстве двухэтажного 8-ми квартирного жилого ...ГП по адресу: ..., примерно в 2 км. по направлению на северо-восток от ориентира ... на земельном участке с кадастровым номером №, поскольку из исследованных в судебном заседании доказательств следует, что вышеуказанные договоры заключены истцами исключительно с целью удовлетворения личных, семейных нужд по обеспечению себя жилыми помещениями, данные цели не связаны с предпринимательской деятельностью, договором генерального подряда от 14 октября 2021 предусмотрено строительство ответчиком ООО «Генплан» многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартир в строящемся доме истцам – физическим лицам, внесшим денежные средства на строительство.

В ходе рассмотрения дела все истцы последовательно сообщили обстоятельства заключения договоров, пояснили, что с заявлениями в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы не обращались, поставили по сомнение подписи, сделанные от их имен, в заявлениях, которые были представлены Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы.

Довод третьих лиц о том, что спорные договора вопреки ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ не были зарегистрированы в ЕГРН не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку содержащиеся в Федеральном законе № 214-ФЗ. Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве направлено за защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 385-О-О) Право долевой собственности А.ова А.С., Иванниковой Н.И., Кишалова В.Е., Кузнецовой В.Л. А.ова А.С., Пугачева А.А., Смирновой Т.Н., Ивановой Е.В. на указанный выше земельный участок зарегистрировано, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

Также суд считает несостоятельным и довод третьих лиц, о том, что спорные договора не могут быть признаны договором участия в долевом строительстве, поскольку ответчики не обладают признаками застройщика, как это определено положениями Закона № 214-ФЗ.

Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных ст. 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

На основании пункта 1 статьи 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.

Исходя из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Специализированный застройщик «Первый» основным видом деятельности юридического лица является строительство жилых и нежилых зданий, из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Генплан» следует, что основным видом деятельности юридического лица является деятельность в области архитектуры, инженерных изысканий и предоставление технических консультаций в этих областях, дополнительным видом деятельности является строительство жилых и нежилых зданий.

Несмотря на название договора и отсутствие его регистрации, невнесение истцами денежных средства на счет эскроу, сами по себе эти обстоятельства, не препятствуют признанию спорных договоров договором участия в долевом строительстве и применять к этой сделке положения ФЗ от 30.12.2004 г № 214-ФЗ.

ООО «Генплан» и ООО «Специализированный застройщик «Первый» осуществляется деятельность по строительству на территории ... малоэтажных многоквартирных домов, объектов индивидуального жилищного строительства в границах территории малоэтажного жилого комплекса с привлечением денежных средств граждан, что не оспаривалось никем из участников судебного разбирательства в ходе рассмотрения дела.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Кишалова В. Е., Ортлиб О. С., Пугачева А. А.ича, Иванниковой Н. И., Ивановой Е. В., Кузнецовой В. Л., А.ова А. С., Смирновой Т. Н. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка № от 14 октября 2021 года, заключенный между Кишаловым В. Е., Ортлиб О. С., Пугачевым А. А.ичем, Иванниковой Н. И., Ивановой Е. В., Кузнецовой В. Л., А.овым А. С., Смирновой Т. Н. и ООО «Специализированный застройщик «Первый» (ИНН 4401152978), договор генерального подряда №ГП от 14 октября 2021 года, заключенный между Кишаловым В. Е., Ортлиб О. С., Пугачевым А. А.ичем, Иванниковой Н. И., Ивановой Е. В., Кузнецовой В. Л., А.овым А. С., Смирновой Т. Н. и ООО «Генплан» (ИНН 4401044450), договором участия в долевом строительстве, заключенным с Кишаловым В. Е. (dd/mm/yy рождения, паспорт №) на строительство ..., площадью 34,2 кв.м., с Ортлиб О. С. (dd/mm/yy рождения, паспорт №) на строительство ..., площадью 49 кв.м., с Пугачевым А. А.ичем (dd/mm/yy рождения, паспорт №) на строительство ... площадью 49,1 кв.м., с Иванниковой Н. И. (dd/mm/yy рождения, паспорт №) на строительство ... площадью 34, 2 кв.м, с Ивановой Е. В. (dd/mm/yy рождения, паспорт №) на строительство ... площадью 34,1 кв.м., с Кузнецовой В. Л. (dd/mm/yy рождения, паспорт №) на строительство ... площадью 48, 9 кв.м., с А.овым А. С. (dd/mm/yy рождения, паспорт №) на строительство ..., площадью 48,9 кв.м., с Смирновой Т. Н. (dd/mm/yy рождения, паспорт №) на строительство ..., площадью 34,1 кв.м., двух этажного 8-ми квартирного жилого ...ГП по адресу: ..., примерно в 2 км по направлению на северо-восток от ориентира ... на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 557 кв.м.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Сиротина

Мотивированное решение изготовлено 01 октября 2025 года.